مطلب اول:

از نظر کارشناسی چگونه تشخیص داده می شود که یک زمین جزء اراضی ملی است یا سابقه احیاء قدیمی و آثار کشت و زرع و کشاورزی دارد؟

در سال های اخیر، توجه به پدیده زمین خواری و تجاوز به اراضی ملی و مراتع به شدت از سوی دولت و دستگاههای قضایی مورد توجه قرار گرفته است به طوری که گاهاً سخت گیری هایی سلیقه ای اعمال می شود که حتی زمین های شخصی افراد، به خصوص اسناد قدیمی که سالهاست مالک به دلیل موروثی بودن زمین و یا مهاجرت به خارج از کشور پیگیر آن نبوده است، در لیست اراضی ملی قرار می گیرد که پس گرفتن آن از دولت و خارج کردن آن از لیست اراضی ملی پروسه ای پیچیده، فنی و زمان بر است. لذا شرح مختصری در این باره توسط بنده به عنوان کارشناس رسمی امور املاک و اسناد ضروری و مفید به نظر می رسد.

چگونه تشخیص داده می شود که یک زمین جزو اراضی ملی است یا سابقه احیا و کشاورزی دارد:

هر زمینی تا زمانی که شکل طبیعی داشته و هیچ‌گونه دخالت فیزیکی توسط انسان در آن صورت نگرفته باشد زمین غیر احیاشده است که در این صورت یا ملی و مرتعی است یا موات است و به محض اینکه اقدامی از سوی انسان به منظوری بهره‌برداری در زمین صورت بگیرد، به آن زمین، «زمین احیا شده» می‌گویند.

در اینگونه پرونده‌ها که دعوا بر سر اراضی ملی یا مستثنی بودن زمین است، معمولا یک طرف پرونده، اداره منابع طبیعی به عنوان نماینده دولت است که در راستای وظایف قانونی خود پاسداری از اراضی ملی و حفظ مراتع و کوتاه کردن دست متجاوزین را به عهده دارد. طرف دیگر پرونده هم اشخاص (حقیقی یا حقوقی) هستند که معمولا ادعای سابقه مالکیت و تصرف و حضور قدیمی در زمین مورد اختلاف را دارند و مدعی هستند که زمین مورد نظر دارای سابقه احیا است و نباید جزو اراضی ملی تشخیص داده شود.

تشخیص اراضی ملی از اراضی دارای سابقه احیا و کشاورزی، کاری تخصصی و تنها در حیطه وظایف کارشناسان رسمی دادگستری است اما 24 ویژگی برای تشخیص اراضی ملی از اراضی کشاورزی وجود دارد که اطلاع از آن خالی از لطف نیست.

بر این اساس، اگر زمینی قبل از تاریخ تصویب قانون ملی شدن جنگل‌های کشور مصوب سال 41 یا قبل از تاریخ صدور برگ تشخیص، یک یا چند یا همه ویژگی‌های ذیل را داشته باشد، احیا شده یا مستثنیات است و جزو اراضی ملی به شمار نمی‌رود.

1- اگر عرفاً و عملاً به عنوان زمین کشاورزی (زراعی یا باغی) مرسوم و معروف باشد.

2- اگر عرفاً و عملاً داخل در مجموعه اراضی مزروعی منطقه یا روستا واقع باشد.

3- اگر در حوزه آبیاری یک منبع آبی (چاه - چشمه - قنات - رودخانه و... ) قرار داشته باشد.

4- اگر تسطیح شده و برای عملیات زراعت و آبیاری آماده شده باشد.

5- اگر دارای شیب نامتعارف و تند نباشد و عرفاً و عملاً به نام زمین دیم‌زار مرسوم باشد.

6- اگر زمین دیم‌زار یا آبی زار و محدوده قانونی یا ثبتی یا عرفی معین داشته باشد.

7- اگر تحجیر شده باشد (هر عملی که به معنای شروع احیای زمین باشد تحجیر می‌گویند مثل سنگ چینی دور زمین، جمع آوری سنگ‌ها و توده کردن آنها، نهرکندن دور زمین و امثال آن).

8- اگر جوی‌های قدیمی یا آثار جوی‌های قدیمی منشعب از بند‌های رودخانه‌ای در بالادست زمین مشاهده شود.

9- اگر جوی‌های قدیمی یا آثار جوی‌های قدیمی که آب قنوات یا چشمه سارات قدیمی را به زمین می‌رسانده یا می‌رساند در زمین مشاهده شود.

10- اگر درختان کهنسال در مسیر جوی‌های قدیمی و اطراف و اکناف زمین وجود داشته باشد.

11- اگر اراضی مورد اختلاف در ذیل بالاترین جوی آبیاری موجود یا قدیمی واقع باشد. معمولا اراضی واقع در بالادست جوی چون از ابتدا آب به آنها سوار نمی‌شده اراضی غیر احیاشده هستند و اراضی زیر جوی چون آب به آنها سوار بوده اراضی احیا شده‌اند.

12- اگر بناهای قدیمی و ابنیه سنتی وابسته به کشاورزی مثل خانه باغ، کومه، گاش دامداری(محل نگهداری دام)، آب انبار و امثال آن یا آثاری از آنها در محل وجود داشته باشد.

13- اگر زمین به صورت بندسار(سیستم سنتی استحصال آب) باشد و منطقه پوشیده از بندسارهای متعدد قدیمی (معروف به زوله) باشد و سابقه و آثار بهره‌مندی قدیمی از آبهای جاری بهاره را برای آبیاری محصول داشته باشد.

14- اگر در پوشش گیاهی زمین آثاری از گیاهان مرتعی چندساله و گونه‌های پایای مرتعی نباشد.

15- اگر پوشش گیاهی موجود، آثار زراعت‌های قبل و زراعت‌های قدیمی‌تر باشد.

16- اگر در عکس‌های هوائی محل مورد نظر با استفاده از ابزار استرئوسکوپ، آثار احیای قدیمی ( به شرح فوق ) مشاهده شود. مشروط به اینکه کارشناس منتخب دادگاه صلاحیت فنی ویژه تفسیر عکس‌های هوائی را داشته باشد.

17- اگر زمین مورد نظر در نقشه‌های هوائی که بر اساس عکس‌های هوائی ترسیم شده‌اند در بخش اراضی مزروعی (رنگ زرد) واقع باشد. تشخیص این امر نیز فوق العاده حساس است و کارشناسان باید سعی کنند که از نقشه‌های هوائی نهایتا برای اثبات سایر دلایل خود استفاده کنند. در مواردی اراضی احیاشده قدیمی دیمی در نقشه هوائی در بخش اراضی ملی (رنگ سفید) تعیین شده است.

18- اگر سن درختان قدیمی گواهی بر قدمت احیای باغ ( به ویژه در باغات دیم ) و اراضی شیب‌دار بدهد.

19- اگر در مناطق دیم‌زار راه‌ها و گذرگاه‌هائی باشد که حاکی از استفاده قدیمی از آنها فقط برای امر رفت و آمد به اراضی دیم‌زار بوده و اینک متروکه شده و آثاری از آنها به جای باشد.

20- اگر در قسمتی از اراضی، آثاری از خرمن‌گاه‌های قدیمی مشاهده شود. معمولا این خرمن‌گاه‌های قدیمی در یک قطعه زمین صاف در جاهای بلند و مرتفع ساخته می‌شده تا از وزش باد برای جداسازی دانه از کاه استفاده کنند.

21- اگر در نحوه آرایش زمین آثار شخم، شیار، قطعه بندی، کرت‌بندی و بیجه بندی‌های قدیمی که حاکی از مزروعی بودن باشد مشاهده شود.

22- اگر وضعیت و موقعیت مکانی زمین به نحوی باشد که عرفاً به نام چراگاه و مرتع معروف نباشد.

23- اگر شیب زمینی مناسب و جنس خاک مستعد زراعت باشد اگر چه که ممکن است سالها دور از کشت بوده و آثار زراعت محو شده باشد ولی وضعیت زمین گویای این واقعیت باشد که چنین زمینی در گذشته نمی‌تواند بیکار مانده باشد و مردمان سختکوش گذشته از اینگونه اراضی مستعد حداکثر استفاده را می‌کرده‌اند.

24- اگر چه با اجرای مواد 2 و 56 از قوانین مربوط به ملی شدن اراضی و نرسیدن اعتراض مردمی در مهلت قانونی، اسناد مالکیت مردم باطل تلقی می‌شود و باید سند جدید به نام دولت صادر شود ولی توجه و دقت در مفاد اسناد و مبایعه‌نامه‌های قدیمی ادعائی مردم می تواند کمک موثری در تشخیص قدمت احیای اراضی مورد اختلاف کند.

لذا توصیه می شود در صورت داشتن اسناد قدیمی، قبل از اینکه با اجرای طرح کاداستر کشوری (به زودی) اراضی ملی با سند رسمی ثبت شود، جهت تعیین تکلیف املاک و اراضی خود اقدام کنید.

لینک خبر:

در لیست بالا، موارد 16 و 17 ، نیاز به جانمایی و تفسیر عکسهای هوایی در خصوص زمین مورد اعتراض بوسیله عکس های هوایی دهه 30 و 40 شمسی توسط کارشناس رسمی ذیصلاح و ممهور کردن عکس هوایی دارد.

جهت کسب اطلاعات بیشتر در رابطه با خدمات تهیه و تفسیر عکس های هوایی و ماهواره ایی و فتوگرامتری و نقشه برداری با ما تماس بگیرید.

تلفنهای تماس : 09132831458 و 09120637956

مهندس صادقی نیک-کارشناس ارشد ذیصلاح در تفسیر عکسهای هوایی در امور اراضی.

......

......

.....

.....

.....

مطلب دوم:

تفسیر عکسهای هوایی دلالت بر این دارد که ملک دارای سوابق مزروعی بوده و سپس ازحالت مزروعی خارج شده و طبق عکسهای سال ۵۸ ملک محصور شده

وساختمان دو طبقه در آن مشاهده شده است

تاریخ رسیدگی ۲۱/۲/۷۱

دادنامه شماره ۹۱

شعبه ۱۰ دویان

خلاصه جریان پرونده

بدوا" خانم (الف ) و(ب ) دادخواستی بطرفیت سازمان زمین شهری تهران تقدیم و بنظریه شماره ۶۲۶۹ک ۶۷کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری اعتراض و ادعا نموده اند برخلاف تشخیص کمیسیون که قطعه ۶ تفکیکی ۲۴۸ فرعی از۴۰ اصلی از۱۰ فرعی از اصلی مذکور واقع در بهرام آباد بخش ۱۲ تهران مورد مالکیت آنانرا موات تشخیص داده قطعه مزبور دائر است ودلائلی در اینخصوص ابراز کرده و از جمله مدعی شده اند قطعه مزبور دارای ساختمان و محصور بوده و جهت تاسیسات مکانیکی و ماشینهای سنگین و فروشگاه لازم یدکی اختصاص داده شده و بهره برداری می شود و دارای امتیاز آب و برق و تلفن می باشدوسالها است نمایندگی کمپانی ولوو در آن قرار دارد و حتی نقشه هوائی موجود نیز گویای این امر است و غیره ۰ پرونده در شعبه ۲۷ دادگاه حقوقی یک هران مطرح و اداره خوانده ادعای خواهان را تکذیب و اشعار داشته تاسیسات موجود بعد از تصویب قانون لغومالکیت اراضی موات شهری ایجاد و تاثیری در مقام ندارد. دادگاه جهت روشن شدن موضوع و اب توجه به استناد خواهان قرار ارجاء امربکارشناس صادر تا با مراجعه به سوابق موجود در سازمان و نیز ملاحظه عکسهای هوائی سنوات مختلف نظریه خود را در مورد کیفیت زمین مورد بحث اعلام نماید. کارشناس منتخب نظریه خود را اعلام و دادگاه درتاریخ ۲۳/۳/۶۹ مبادرت به اعلام نظر و استنباط قضائی خود و با توجه به اظهارنظر کارشناس رسمی که بر اساس تفسیر عکسهای هوائی اعلام و دلالت بر این دارد که پلاک ۲۴۸ فرعی از۴۰ اصلی طبق عکسهای سال ۱۳۳۵ دارای سوابق مزروعی بوده سپس از حالت مزروعی خارج شده است همچنین در عکسهای هوائی سال ۱۳۵۸ ملک محصور شده ساختمان موجود فعلی در دو طبقه هر طبقه حدود۵۴۰ مترمربع و جمعا"۱۰۸۰ مترمربع درآن مشاهده شده و داخل محوطه تعدادی کامیون و شبیه به کانینر دیده شده است و بنظریه کارشناس اعتراضی نشده بعلاوه گواهش شماره ۱۴۹۴ ۱۲/۶/۶۸ سازمان برقه منطقه ای در خصوص تاریخ تقاضای انشعاب برق موید نظر کارشناس لذا با توجه به احراز سابقه مزروعی بودن ووجود حدود یکهزار و هشتاد مترمربع نبا در تاریخ عکسبرداری سال ۱۳۵۸ موات اعلام نمودن چنین ملکی را مغایر وضعیت آن قبل ازتاریخ ۵/۵/۵۸ دانسته و به فسخ نریه کمیسیون ودائر بودن ملک مزبور اظهارنظر کرده است . اداره کل زمین شهری استان تهران بنظریه دادگاه اعتراض کرده ولی شعبه دهم دیوانعالی کشور برابر دادنامه شماره ۵۱۲/۱۰ ۱۴/۶/۶۸ اعتراض را خارج از مهلت مقرر قانونی تلقی و پرونده را جهت انشاء رای بدادگاه مربوطه اعاده داده است . متعاقبا" دادگاه دادنامه شماره ۸۳۰۰/۷/۶۹ را صادر و باستدلال منعکس درنظریه قبلی خود حکم بر فسخ نظریه کمیسیون دائر بودن ملک مورد بحث صادر و اعلام کرده است . حکم دادگاه در تاریخ ۲۹/۷/۶۹ به سازمان خوانده ابلاغ و در تاریخ ۲۶/۶/۷۰ نسبت به آن تقاضای تجدیدنظرنموده که پرونده بدیوانعالی کشور ارسال و رسیدگی باین شعبه ارجاع شده است . متن لوایح تقدیمی طرفلین در هنگام مشاوره قرائت می شود.

هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس ازقرائت گزارش آقای ... عضو ممیز واوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می دهند:

بسمه تعالی

اعتراضات تحدیدنظرخواه موجه نیست و تاثیری در اثبات عدم صحت دادنامه تجدیدنظرخواه ندارد فلذا دادنامه مزبور را که با توجه به محتویات پرونده و اقدامات انجام شده و استدلال در آن فاقد ایراد و اشکال است ابرام می نماید.

مرجع :

کتاب منتخب آراء دیوانعالی کشور پیرامون مسائل اراضی وآب

تالیف یداله بازگیر

انتشارات فردوسی ، چاپ گیتی / ۷۸ ، چاپ اول

... جهت کسب اطلاعات بیشتر در رابطه با خدمات تهیه و تفسیر عکس های هوایی و ماهواره ایی و فتوگرامتری و نقشه برداری با ما تماس بگیرید.

تلفنهای تماس : 09132831458 و 09120637956

مهندس صادقی نیک-کارشناس ارشد ذیصلاح در تفسیر عکسهای هوایی در امور اراضی.